Wohnraummietvertrag

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Wissenswertes und Erklärungen zu einem Wohnraummietvertrag

Definition: Was ist ein Wohnraummietvertrag? Was sind die rechtlichen Grundlagen für diesen?

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, Mietzins zu zahlen.

Vorschriften zum Mietvertrag finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den §§ 535 ff. BGB. Die Vorschriften regeln u.a. die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters und Mängelansprüche des Mieters. Zum Wohnraummietrecht gibt es viele Sondervorschriften, bspw. Regelungen zu den Betriebskosten, zur Mieterhöhung und zur Kündigung. Die besonderen Vorschriften zum Wohnraummietverhältnis finden sich unter § 549 ff. BGB. Dort finden sich viele mieterschützende Vorschriften, aber auch Regelungen zu den Kündigungsfristen und zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. In diesem Kontext spielen Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache und der etwaige Anspruch des Vermieters auf Schönheitsreparaturen eine Rolle. 

 

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Antworten auf die häufigsten weiteren Fragen zu einem Mietvertrag für Wohnraum:

• Gibt es ungültige Klauseln in Wohnraummietverträgen?

  Es gibt unzählige Urteile zu unwirksamen Mietvertragsklauseln. Jedes Gericht überprüft - wenn es zu dem Vertrag zu entscheiden hat - die Vertragsklauseln auf deren Wirksamkeit und wendet als unwirksam festgestellte Klauseln nicht an. Bei vorformulierten Verträgen ist der Prüfungsmaßstab besonders streng. Es ist daher gefährlich, ungeprüfte Regeln zu verwenden, zumal das Gericht die Regelung im Streitfalle nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert, sondern die unwirksame Klausel vollständig ignoriert.

  Unwirksame Regelungen finden sich häufig bei folgenden Klauseln:

  • Wohnungsgröße
  • Schönheitsreparaturen
  • Einschränkungen der Mängelrechte, Minderung
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Haftung des Mieters und Vermieters
  • pauschalierte Schadensersatzansprüche und Vertragsstrafen
• Gibt es eine Annahmefrist nach Übersendung eines Mietvertrages?

  Wird der Mietvertrag von einer Seite unterzeichnet und der anderen Partei zur Gegenzeichnung übermittelt, kann der Vertrag nur innerhalb einer im Gesetz nicht konkret bestimmten Frist angenommen werden, die regelmäßig mit bis zu drei Wochen angenommen wird. Nach Ablauf der Frist gilt das Angebot als erloschen. Unterzeichnet die andere Vertragspartei nach Ablauf der Frist und schickt das Formular zurück, wird dies als neues Vertragsangebot gewertet, das dann erst wieder durch die andere Seite angenommen werden muss. Zu Problemen kann dies bei formbedürftigen Verträgen führen, bspw. bei der Schriftform für Verträge mit einer Dauer von mehr als einem Jahr. U.U. hält der so geschlossene Vertrag die Schriftform nicht ein und ist dann jederzeit kündbar.

• Kann ein geschlossener Mietvertrag widerrufen oder angefochten werden?

  Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es bei Mietverträgen grundsätzlich nicht. Etwas anderes kann gelten, wenn der Vertrag über sog. Fernkommunikation (Brief, Mail, Telefon) oder in einer sog. Haustürsituation zustandegekommen ist. 

  Eine Anfechtung ist nur in den gesetzlich zulässigen Fällen möglich. In Betracht kommt die Anfechtung wegen Irrtums oder wegen arglistiger Täuschung, wenn die andere Vertragspartei falsche Angaben gemacht hat (Eigenschaften der Mietsache, Vermögensverhältnisse des Mieters).

• Wie kann ich Individualvereinbarungen treffen?

  Vom Vermieter vorformulierte Vertragsbedingungen werden besonders streng auf Wirksamkeit überprüft. Dies gilt für alle Formularverträge, auch wenn der Vermieter diese nur einmal verwendet. Ein rechtlich viel weitreichenden Spielraum wird den Vertragspartnern eingeräumt, wenn sie den Vertrag oder einzelne Klauseln individuell aushandeln (dann ist bspw. ein Kündigungsverzicht von mehr als 48 Monaten möglich). Individuell ausgehandelte Klauseln liegen nur vor, wenn der Mieter wirklich Gelegenheit hatte, über die Regelung zu verhandeln und sie z.B. sprachlich zu verändern. Es genügt nicht, die Klausel im Vertrag als ausgehandelt zu bezeichnen. So können sogar handschriftliche Eintragungen als vorformuliert angesehen werden, wenn über sie nicht tatsächlich verhandelt wurde. Die Tatsache, dass die betreffende Klausel ausgehandelt wurde, muss im Streitfall der Vermieter beweisen (wenn er sich darauf beruft). Hierzu sind die Verhandlungen über die Klausel zu dokumentieren (bspw. E-Mail-Verkehr).

• Was ist bei einem befristeten Wohnraummietvertrag (z.B. für eine Wohnung oder ein Haus) zu beachten?

  Befristete Mietverträge (sogenannte Zeitmietverträge) für Wohnraum sind nach § 575 BGB nur möglich, wenn einer der folgenden gesetzlich abschließend geregelten Gründe vorliegen:

  • der Vermieter möchte nach Ablauf der Frist den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes nutzen
  • die Mieträume sollen nach Ablauf der Frist beseitigt oder so wesentlich verändert oder instandgesetzt werden, was durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde
  • der Vermieter möchte die Räume nach Ablauf der Frist an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z.B. den Hausmeister) vermieten

  Diese Gründe müssen dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden (also bestenfalls im Vertrag aufgeführt sein), andernfalls wirkt die Befristung nicht (der Vertrag gilt dann als unbefristet und kann vom Vermieter nur unter engen Voraussetzungen gekündigt werden). 

  Wenn der Grund später entfällt, kann der Mieter die Umwandlung des Vertrages in einen unbefristeten Vertrag verlangen (z.B. wenn der konkrete Familienangehörige keinen Bedarf mehr für die Wohnung hat). Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter eine Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Für diese Auskunft hat der Vermieter einen Monat Zeit. Verspätungen werden dabei auf die Vertragslaufzeit angerechnet.

  Für die Befristung gibt es dabei keine Obergrenze, so dass ein Mietvertrag z.B. auch über 1 Jahr, 5 Jahre oder gar 10 Jahre geschlossen werden kann.

• Welche Möglichkeiten bestehen, einen befristeten Mietvertrag vorzeitig zu kündigen?

  Grundsätzlich ist ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der Frist von keiner Seite kündbar. Dies ist der Sinn der Befristung. Bis zum Ablauf der Frist sind beide Parteien an den Vertrag gebunden. Die Befristung schließt die sog. ordentliche Kündigung des Vertrages, also die Kündigung ohne Grund aus.

  Die außerordentliche (fristlose) Kündigung, beispielsweise bei Zahlungsverzug des Mieters oder bei erheblichen Mängeln (nach Fristsetzung) ist auch bei einem befristeten Vertrag jederzeit möglich, wenn ein solcher Grund vorliegt.

• Kann ein Mietvertrag auch mündlich oder formlos geschlossen werden?

  Grundsätzlich können Mietverträge auch mündlich geschlossen werden. Auch kommt ein sog. konkludenter Vertragsschluss in Betracht, wenn für die Überlassung von Räumen Zahlung geleistet wird. Aber nur der schriftliche Vertrag bietet Beweis für die Absprachen. Außerdem enthält der Vertrag idR. viele Nebenabreden (bspw. Nebenkosten, Schönheitsreparaturen), die zwar auch mündlich vereinbart werden könnten, aber im Streitfall kaum bewiesen werden können.

  Mietverträge mit einer Dauer von mehr als einem Jahr bedürfen nach § 550 BGB der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, heißt dies aber nicht, dass der Mietvertrag unwirksam ist. Er gilt dann lediglich als auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann also von jeder Partei jederzeit ohne Grund gekündigt werden. 

• Wie lange kann ein Kündigungsausschluss maximal festgeschrieben sein und wann beginnt dieser zu laufen?

  Der beidseitige Verzicht auf das Kündigungsrecht kann für maximal vier Jahre wirksam durch vom Vermieter vorformulierte Bedingungen vereinbart werden. Die vier Jahre beginnen mit dem Datum des Vertragsschlusses (nicht Beginn des Mietverhältnisses oder Übergabe). Der Mieter muss zum Ablauf der vier Jahre den Vertrag beenden können (der Mieter kann also die Kündigung vor Ablauf der vier Jahre erklären).

  Wird der Kündigungsausschluss für einen längeren Zeitraum vereinbart, gilt er nicht etwa für vier Jahre, sondern überhaupt nicht.

  Der einseitige, nur den Mieter bindende Kündigungsverzicht ist in vom Vermieter vorformulierten Verträgen ungeachtet der Zeitdauer nicht wirksam, es sei denn, die Vertragspartner haben eine Staffelmiete vereinbart. 

  Durch sog. Individualvereinbarung (im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbestimmungen) kann auch ein längerer Kündigungsverzicht vereinbart werden, wobei noch nicht endgültig geklärt ist, ob ein einseitiger Verzicht des Mieters länger als fünf Jahre wirksam vereinbart werden kann.

  Verwandte Begrifflichkeiten: Mietvertrag mit Mindestlaufzeit

• Wann muss der Vermieter die Ausübung eines Gewerbes in Wohnräumen erlauben bzw. dulden?

  Es kommt auf Regelungen im Mietvertrag an. In den meisten Wohnraummietverträgen ist die gewerbliche Nutzung nicht gestattet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Ein Anspruch auf Zustimmung zur vollständig gewerblichen Nutzung besteht in der Regel nicht. Wenn der Wohnraummieter nebenberuflich ein nicht störendes Gewerbe betreibt (beispielsweise Onlinehandel), kann durchaus ein Anspruch auf Zustimmung gegenüber dem Vermieter bestehen. Ohne Zustimmung sollte der Mieter auch ein solches Gewerbe nicht betreiben, da nach Abmahnung die Kündigung droht.

• Was gibt es bei einem Mietvertrag für den Lebenspartner oder Familienangehörige im eigenen Haus zu beachten?

  Rechtlich gibt es keine Besonderheiten. Auch in derartigen Konstellationen ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages anzuraten, denn ein Mietvertrag wirkt oft über lange Zeit und es ist nicht sicher, ob das gute Verhältnis weiterhin besteht.

  Auch Familienangehörige genießen gesetzlichen Mieterschutz. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen dem familienangehörigen und dem "fremden" Mieter, sondern nach der objektiven Situation. Beispielsweise ist bei der Vermietung einer Einliegerwohnung der Kündigungsschutz reduziert.

  Einen anderen rechtlichen Aspekt betrifft die Frage, dass Mieter grundsätzlich ihren Lebenspartner oder Familienangehörige in die gemietete Wohnung aufnehmen können, ohne dass der Vermieter dies verhindern könnte (wenn nicht bspw. Überbelegung droht). 

   

• Wann sind Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen und wann rechtens?

  Der Ausschluss von Gewährleistungsrechten ist in vom Vermieter vorformulierten Verträgen nur in engen Grenzen zulässig. So kann die Haftung für anfängliche Mängel, also Mängel, die bereits bei Vertragsschluss vorlagen, beschränkt werden. Darüber hinaus kann die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden. Denkbar ist auch der Ausschluss der Haftung für bestimmte Folgeschäden. Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln selbst und auf Minderung kann grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.

  Der Mieter kann Gewährleistungsansprüche nicht geltend machen, wenn er eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat und sich die Mängel nicht vorbehalten hat. 

• Was gibt es bei der gesetzlichen/vertraglichen Kündigungsfrist für Wohnraum-Mietverträge zu beachten?

  Der Mieter kann den unbefristeten Vertrag ohne Grund stets mit 3-Monatsfrist zum Monatsende kündigen, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Die Kündigung ist immer zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich (die Frist ist also tatsächlich geringfügig kürzer als drei Monate). Der Vertrag kann also bspw. bis zum 05.05.2021 zum 31.07.2021 gekündigt werden (1.Mai = Feiertag, 2. Mai = Sonntag, 3. Mai = erster Werktag im Mai, 5. Mai = dritter Werktag). 

  Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen fünf Jahre nach Überlassung der Wohnung auf sechs und acht Jahre nach Überlassung der Wohnung auf neun Monate. Abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, also die Verkürzung von Kündigungsfristen für den Vermieter oder die Verlängerung zu Lasten des Mieters sind nicht zulässig.

  Zulässig ist der Ausschluss der Kündigung für 48 Monate ab Vertragsschluss. Der befristete Vertrag ist grundsätzlich nicht ohne Grund kündbar.

• Ist es möglich, einen Mietvertrag auf Lebenszeit zu schließen und was sollte dabei beachtet werden?

  Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch auf Lebenszeit geschlossen werden. Ein solcher Vertrag bedarf auf jeden Fall der Schriftform. Der Vertrag kann auch auf Lebenszeit des Vermieters geschlossen werden. Bei derart langer Vertragsdauer sollte man bei Vertragsschluss über die Anpassung der Miete nachdenken, etwa durch Staffel- oder Indexmietvereinbarung. Ohne derartige Vereinbarungen ist immer die Anpassung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, wenn dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist. 

• Wann darf die Miete bei Wohnraum erhöht werden? Was gilt bei befristeten Mietverträgen?

  Wenn im Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, erhöht sich der Mietzins automatisch (bei der Staffelmiete) oder auf Verlangen (bei der Indexmiete, wenn sich der Index verändert hat). Ist nichts dergleichen im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter aller 15 Monate Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies ist gerecht, weil der Vermieter den Vertrag ja nur ausnahmsweise kündigen darf. In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel berufen, andernfalls auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen. Der Mieter muss einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Stimmt er nicht zu, kann das Amtsgericht auf Antrag des Vermieters die Zustimmung ersetzen. 

  Auch bei befristeten Mietverhältnissen kann der Vermieter diese Erhöhung der Miete verlangen.

  Der Anspruch auf Erhöhung der Miete auf das ortsübliche Maß ist nur dann ausgeschlossen, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde oder Mieterhöhungen vertraglich ausgeschlossen sind. 

  Die Vertragspartner können natürlich auch jederzeit eine neue Miethöhe vereinbaren. Das setzt gegenseitiges Einvernehmen voraus.

• Kann ein Mietvertrag auch unter einer bestimmten Bedingung geschlossen werden?

  Der Abschluss eines Mietvertrages unter Bedingungen ist rechtlich sehr problematisch, wenn damit zwingende gesetzliche Mieterschutzvorschriften ausgehebelt werden sollen, etwa der Kündigungsschutz und die Regelungen zur Zulässigkeit befristeter Mietverträge. Der Vertragsschluss unter einer auflösenden Bedingung (bei Bedingung endet der Vertrag) ist daher kaum denkbar.

  Der Vertragsschluss unter einer aufschiebenden Bedingung ist zwar denkbar, mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung gilt der Vertrag und die Mieterschutzvorschriften dann unbeschränkt.

  Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur nach den gesetzlichen Vorschriften möglich, was selten der Fall sein dürfte. 

• Was gibt es beim Mietvertrag für preisgebundenen Wohnraum zu beachten?

  Für preisgebundenen Wohnraum, der vor dem 1.1.2002 als sozialer Wohnungsbau geschaffen wurde, gelten auch heute noch besondere, vom allgemeinen Mietrecht abweichende Gesetze, so das II. Wohnungsbaugesetz, das Wohnungsbindungsgesetz und die Neubaumietenverordnung. Diese Vorschriften regeln, wie hoch die Miete sein darf (Kostenmiete), ob und wie sie erhöht werden darf und was bei einer Modernisierung zu beachten ist. Mitunter gelten auch besondere Regelungen für Kündigungen und für die Kaution. Grundsätzlich soll öffentlich geförderter Wohnraum nur an Menschen vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein haben.

  Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2003 geschaffen worden ist, gilt das Wohnraumförderungsgesetz und damit keine allgemeine Preisbindung. Für Wohnraum, der im Jahre 2002 geschaffen wurde, gelten verschiedene Sonderregeln, deren Umfang diesen Rahmen sprengen würde.

• Kann der Vermieter oder Mieter auch eine juristische Person sein und was gibt es dabei zu beachten?

  Vermieter einer Wohnung kann auch eine juristische Person, etwa eine GmbH sein. Mieter einer Wohnung kann grundsätzlich nicht eine juristische Person sein, denn diese kann nicht „wohnen“. Wenn eine juristische Person als Mieter eines Wohnraummietvertrages fungiert, wird es sich tatsächlich um einen Gewerbemietvertrag handeln, auf den viele Regelungen eines Wohnraummietvertrages nicht passen. Es ist daher riskant, eine Vertragsformular für Wohnraummiete in diesem Fall zu verwenden.  

• Welche Besonderheiten gibt es, wenn der Mietvertrag von 2 Mietern unterschrieben wird?

  Wird der Mietvertrag von zwei oder mehr Mietern unterschrieben, haben beide gleichberechtigte Rechte und Pflichten. Der Vermieter kann alle Mieter als sogenannte Gesamtschuldner auf die Mietzahlung in Anspruch nehmen. D.h., jeder Mieter haftet auf den vollen Betrag, wobei der Vermieter den Betrag natürlich nur einmal verlangen darf. Jeder Mieter kann auch die vollen Rechte aus dem Mietvertrag (Gebrauchsüberlassung, Mängelbeseitigung) geltend machen.

  Wichtig ist, dass bei mehreren Mietern nicht jeder einzeln kündigen kann, sondern nur alle Mieter gemeinsam; auch der Vermieter kann den Mietvertrag nur allen Mietern gegenüber kündigen. Will ein Mieter ausscheiden oder ein neuer hinzukommen, muss dies zwischen allen Mietern und dem Vermieter vereinbart werden. 

  Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Mieter aber jederzeit seinen Partner oder andere Angehörige oder auch eine Pflegeperson aufnehmen, wenn die Größe der Wohnung dies zulässt.

• Kann ein Mietvertrag auch mit Minderjährigen (z.B. 16 oder 17 Jahre) abgeschlossen werden?

  Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mit Minderjährigen abgeschlossen werden, wobei der Minderjährige der Zustimmung des Erziehungsberechtigten bedarf. Diese Zustimmung sollte schriftlich vorliegen. Ohne Zustimmung ist der Vertrag schwebend, also bis zur Zustimmung, unwirksam. Wird die Zustimmung nicht erteilt, kann der Vermieter keine Miete verlangen!

  Ist ein Vertrag mit einem Minderjährigen wirksam (also mit Zustimmung) geschlossen worden, hat der Vermieter Anspruch auf Mietzins nur gegen den (minderjährigen) Mieter, sodass in diesen Fällen auf die Absicherung des Mietzinsanspruches besonderes Augenmerk gerichtet werden sollte. Da auch gegenüber Minderjährigen die Höhe der Kaution, also der Sicherheitsleistung auf drei Monatsmieten begrenzt ist, empfiehlt es sich möglicherweise, den Erziehungsberechtigten als Vertragspartner zu benennen. 

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Ähnliche Dokumente:

Möchten Sie Wohnraum untervermieten, so verweisen wir Sie freundlich auf unsere Seite Untermietvertrag für Wohnraum.

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Einsatzmöglichkeiten:

• einen befristeten Mietvertrag (bei Vorliegen von bestimmten Gründen, wie z.B. Eigennutzung)
• einen Mietvertrag über eine möblierte Wohnung (auch befristet bei Vorliegen von bestimmten Gründen - anderenfalls nutzen Sie zum vorübergehenden Gebrauch bitte unseren Mietvertrag für eine Ferienwohnung/Pension/Monteurzimmer)
• einen Mietvertrag für eine Einliegerwohnung
• einen Mietvertrag für eine Eigentumswohnung
• Hausmietvertrag, also einen Mietvertrag für ein Haus (z.B. Einfamilienhaus/EFM, Villa, Reihenhaus, Doppelhaushälfte/DHH)
  Berücksichtigung von Besonderheiten, wie: Gartennutzung, Gartenpflege, Kfz-Stellplatz, spezielle Nebenkosten
  Auch für: befristeten Mietvertrag für ein Haus
• einen Mietvertrag für ein oder mehrere Zimmer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung (nicht in einer gemieteten Wohnung, dann: Untermietvertrag)
• einen Mietvertrag für eine Wohnung mit Garage/Stellplatz
• Wohnungs-Mietvertrag

Mietvertrag für Wohnraum
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Inhalte & Bestandteile unseres rechtssicheren Vertrags:

zum Mietvertrag über Wohnraum für Ihre konkrete Situation

Der individuelle Wohnraummietvertrag enthält in Abhängigkeit der von Ihnen gegebenen Antworten folgende Regelungen und vermieterfreundliche Klauseln:

• Vertragsbezeichnung und Nennung der Vertragspartner

• Bezeichnung und Beschreibung des Mietobjektes (ganze Wohnung, einzelne Zimmer, Adresse, ggf. nähere Beschreibung, Art des Objektes: Wohnhaus/Wohn- und Geschäftshaus/Einfamilienhaus)

• ggf. Regelungen wenn Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen, dauernder Gebrauch)

• Regelungen zur gemeinschaftlichen Nutzung von bestimmten Bereichen

• Regelung für teilgewerbliche bzw. gewerbliche Nutzung (Ausschluss/Erlaubnis, bestimmte Voraussetzungen, Einholung von Genehmigungen, Eignung, Gewährleistungsansprüche, Benennenung des Gewerbes)

• Regelungen zu baulichen Besonderheiten (Altbau/Neubau/Gebäude noch nicht errichtet, Einschränkung der Haftung, Risiko einhergehender Beeinträchtigungen, angemessene Veränderungen)

• Regelungen zu einer zugehörigen Garage (bzw. Stellplatz) (Verwendung, Waschen/Reparaturen, Betriebskosten)

• Regelungen zum Garten (Nutzung des Gartens/eines Teils davon/nach Absprache/verboten, Verpflichtung zur Pflege/Gartenpflege)

• Regelungen zur Möblierung (ja/nein, Schäden, Pflichten)

• Regelungen zu einer Einbauküche / EBK (Instandhaltung, Pflichten, Eigentum, Rückgabe)

• Regelungen zur Mietzeit (Befristung ja/nein - also Mietvertrag auf unbestimmte Zeit/auf bestimmte Zeit, Zeitpunkt Beginn, ggf. Zeitpunkt Ende, Fortsetzung Gebrauch, Folgen einer nicht rechtzeitigen Zurverfügungstellung)

• Regelungen zu einer Befristung des Mietverhältnisses (Begründung nach  § 575 BGB)

• Regelungen zum Kündigungsverzicht (Mindestlaufzeit von z.B. 2 Jahren, Dauer der Laufzeit in Monaten, Kündigungszeitpunkt, außerordentliche Kündigung)

• Regelungen zum Mietzins (Höhe Grundmiete, Betriebskosten/Nebenkosten, Heizkostenvorauszahlung, Warmwasserkostenvorauszahlung, Mietzins für Garage/Stellplatz, Gesamtmiete, Zahlung auf Konto, Frist, Folgen verspäteter Zahlung: Mahnkosten, Schadenersatz, Rechtzeitigkeit, Reihenfolge der Forderungen)

• ggf. Regelungen zur Staffelmiete / Staffelmietvereinbarung (jährliche Erhöhung der Grundmiete, Beginn, Ankündigung, Tabelle, Betriebskosten)

• ggf. Regelungen zur Indexmiete / Indexmietvereinbarung (Ermittlung, Lebenshaltungskostenindex Statistisches Bundesamt, Dauer, Gültigkeit, Nachweis, Änderungserklärung, Beginn)

• Regelungen zu den Betriebskosten/Nebenkosten (Pauschale/Vorauszahlung, Betriebskostenarten, öffentliche Abgaben/Grundsteuer, eigene Sach- und Arbeitsleistungen, Medienanschlüsse: Kabel, Strom, Internet, Abrechnung/Teilabrechnung, Abrechnungszeitraum, Abrechnungsfehler, Zwischenablesung, Umlageschlüssel,

• Regelungen zur Heizung und Warmwasserbereitung (Art, Kosten/Abrechnung, Verpflichtung zur Beheizung und Benutzung, Störungen, Heizperiode)

• Regelungen zur Kaution (Art und Weise, Höhe, Ratenzahlung, Inanspruchnahme)

• Reglungen zu Eigentumswohnungen nach WEG (Teilungserklärung, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, Belange des Mieters, Jahresendabrechnung des Verwalters, Einsichtnahme)

• Regelungen zu Schönheitsreparaturen (Verpflichtung, Art und Weise, Erfordernis, Ende des Mietverhältnisses, Kompensation bei nicht renovierter Wohnung)

• Regelungen zu Reinigung, Schnee- und Eisbeseitigung (ggf. Verpflichtung, Art und Weise, Haftung)

• Regelungen zur Übergabe (Übergabeprotokoll, Zustand der Räume und Einrichtungsgegenstände, Zählerstände, Schlüssel, Besonderheiten, Unstimmigkeiten)

• Regelungen zur Benutzung (vereinbarte Zwecke, Erlaubnis des Vermieters/Verweigerung/Widerruf, Überlassung an Dritte/Untervermietung, Wohnungsbelegung)

• Regelungen zur Tierhaltung (zulässig/nicht zulässig, Kleintiere/Haustiere, Erteilung für Einzelfall, Widerruf, Schäden/Belästigung)

• Regelungen zu baulichen Maßnahmen (Maßnahmen zr Erhaltung/zum Ausbau der Mieträume, Abwendung drohender Gefahren/Beseitigung von Schäden, Duldungspflicht, bauliche Arbeiten durch den Mieter, Austausch des Schlosses, Brennöfen, Zustand bei Rückgabe)

• Regelungen zum Betreten der Räume (berechtigtes Interesse, Anmeldung, Vermieter/Beauftragte, Zeiträume/Fristen)

• Regelungen zu kleineren Instandhaltungen und Instandsetzungen - Kleinreparaturklausel (schonende Behandlung, Beheizung/Belüftung, Frostfreiheit, Filtereinsätze von Lüftungsanlagen, Entkalkung von Sanitäreinrichtungen, Abstand von Möbeln zu Außenwänden, Feuchtigkeitsschäden, Ungeziefer, Parkettböden/versiegelte Parkettböden,Laminat, Linoleum und PVC-Böden, Installationsgegenstände/Verschlüsse/Rolläden, Kosten im Einzelfall/Kalenderjahr)

• Regelungen zur Haftung des Mieters (Schäden, Verursacher, vertragsgemäße Abnutzung, Beweislast, Verschlechterung der Mietsache, Haftpflicht-/Hausratversicherung, Meldung/Anzeige, Mietminderung, Schadensersatz, Kündigung)

• Regelungen zur Haftung des Vermieters (verschuldensunabhängige Haftung, Erfüllungsgehilfen, Vorsatz/grobe bzw. leichte Fahrlässigkeit, Haftungsausschluss, Zusicherung von Eigenschaften, Verschweigen von Mängeln, Versicherung, bauliche Standards, winterlicher/sommerlicher Wärmeschutz, Brand-, Schall- und Feuchteschutz)

• Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses (Fortsetzung des Gebrauchs, Reinigung, Schlüssel, Beseitigung von Schäden, Dübel/Bohrlöcher, Fliesen, eigener Fußbodenbelag, Wegnahme von Einrichtungen, Zurücklassung von Einrichtungen, Farbe von Wänden und Decken, zurückgebliebene Gegenstände, neue Anschrift)

• Regelungen zur Aufrechnung/Zurückbehaltung (Mietforderungen und Gegenforderungen, Zurückbehaltungsrecht, Ausschluss/Ankündigung, Kautionsanspruch, Schadensersatzansprüche)

• Regelungen zu Anlagen des Mieters (z.B. Schilder/Plakate/Blumenkästen/Antennen, Zustimmung, Fenstergestaltung, Schäden, Vertragsende, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelanschluss)

• Regelungen bei mehreren Mietern/Vermietern (Bevollmächtigung, Erklärungen, rechtserhebliche Willenserklärungen)

• Regelungen zur Hausverwaltung (Benennung, rechtserhebliche Erklärungen, Bevollmächtigung, bindende Willenserklärungen)

• weitere Regelungen (Schriftform, Nebenabreden, Änderungen/Ergänzungen, salvatorische Klausel, Aushändigung von Hausordnung und Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften, besondere Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter)

• Unterschriften der Vertragspartner (Ort, Datum, Name, Unterschrift)

Unsere Fragen, damit wir Ihren maßgeschneiderten Wohnraummietvertrag für Sie erstellen können:

Folgende Fragen stellen wir Ihnen bei der Option PREMIUM, um den Vertrag so individuell wie möglich gestalten zu können. Lediglich Fragen, welche Folgefragen beeinflussen sind unbedingt zu beantworten – alle anderen Punkte können Sie auch noch später im erstellten Vertrag eintragen.

Fragebogen für Ihren individuellen Mietvertrag über Wohnraum

Klicken Sie auf eine Frage und Sie erhalten mehr Informationen dazu.

• Was möchten Sie vermieten?

  Hier ist anzugeben, ob es sich um eine Wohnung im Mietshaus, im Wohn- und Geschäftshaus, eine Einliegerwohnung, ein Einfamilienhaus oder einzelne Zimmer handelt. Vermieten Sie einzelne Zimmer und sind Sie selbst der Mieter der gesamten Wohnung, nutzen Sie bitte nicht dieses Formular, sondern den Untermietvertrag.

  Von einer Einliegerwohnung ist nur auszugehen, wenn es im Gebäude maximal zwei Wohnungen gibt und der Vermieter die andere Wohnung bewohnt.

  • ein Einfamilienhaus (Mietvertrag für ein Einfamilienhaus)
  • eine Wohnung im Wohn- und Geschäftshaus (Wohnungsmietvertrag)
  • eine Wohnung im Wohnhaus (Wohnungsmietvertrag)
  • eine Einliegerwohnung (Mietvertrag für eine Einliegerwohnung)
  • ein oder mehrere Zimmer einer Wohnung oder eines Hauses (Wohnraummietvertrag für ein oder mehrere Zimmer)
• Liegen alle diese drei Voraussetzungen gleichzeitig vor?

  Diese (wegen der Gesetzesformulierung) etwas komplizierte Frage entscheidet darüber, ob die mieterschützenden Vorschriften zum Kündigungsschutz gelten. Liegt nur eine der Voraussetzungen nicht vor (zieht etwa der Mieter mit seiner Familie in die Räume ein), gilt vollständig das soziale Mietrecht (vor allem Kündigungsschutz). Dann ist bspw. eine Befristung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (dazu sogleich).

  • Ja, alle drei Voraussetzungen liegen (gleichzeitig) vor.
  • Nein, mindestens eine dieser Voraussetzungen fehlt.
• Darf der Mieter gemeinsam mit den anderen Nutzern weitere Räumlichkeiten nutzen?

  Bei der Vermieter einzelner Zimmer kann der Mieter mitunter zusätzlich Gemeinschaftseinrichtungen nutzen. Um hier präzise abzugrenzen, können diese Einrichtungen konkret benannt werden. In diesem Fall ist der Vermieter aber auf die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet, die genannten Einrichtungen zur Verfügung zu stellen. 

  • Ja, weitere Räume außerhalb der vermieteten Zimmer werden gemeinsam genutzt.
  • Nein, der Mieter nutzt nur die vermieteten Räume.
• Welche Räume darf der Mieter zusätzlich nutzen?
  • Bad
  • Küche
  • Keller
• Darf der Mieter den Garten nutzen?

  Häufig gehört ein Garten zu einem Einfamilienhaus. Hier ist zu klären, ob und wie der Mieter den Garten nutzen darf und wer den Garten pflegt.

  • Der Mieter darf den Garten allein und ausschließlich nutzen
  • Der Mieter darf einen Teil des Gartens nutzen.
  • Der Mieter darf den Garten nicht nutzen
• Soll der Mieter den Garten auch pflegen und bepflanzen?

  Grundsätzlich (ohne vertragliche) Regelung muss und darf der Mieter den Garten nicht bepflanzen und pflegen. Daher muss diese Frage geregelt werden. Wenn der Mieter den Garten nicht bepflanzen und pflegen soll, wird dies im Vertrag hervorgehoben, damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt.

  • Nein
  • Ja
• Bestand oder Neubau? Vermietet wird ...

  Ihre Antwort entscheidet über spezielle Regelungen im Vertrag, denn der Vertrag zur Vermietung eines gerade erst errichteten Objektes enthält eine Klausel zur Durchführung etwaiger Nacharbeiten, der Vertrag zur Vermietung eines bislang nur geplanten Objektes enthält Regelungen zur von den Plänen etwa abweichenden Ausführung und der Vertrag zur Vermietung eines Altbaus enthält Einschränkungen der Mängelrechte wegen des bei Errichtung u.U. abweichenden Standards der baulichen Anforderungen (bspw. Schall- und Wärmeschutz).

  • ein gerade erst errichteter Neubau
  • ein Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist.
  • kein Neubau
• Wird dem Mieter eine Garage oder ein Stellplatz überlassen?
  • Ja
  • Nein
• Der Mietvertrag soll für den Stellplatz

  Wenn die Garage bzw. der Stellplatz mit dem Wohnraummietvertrag überlassen wird, kann der Vertrag über den Stellplatz in der Regel nicht separat gekündigt werden. Die Kündigung des Wohnraummietvertrages (und damit des Stellplatzes) ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Auch eine Erhöhung des Mietzinses ist dann kaum möglich. Wenn der Vermieter den Stellplatz später mglw. kündigen möchte, sollte er am Besten einen separaten Vertrag abschließen oder diese Kündigungsmöglichkeit im Vertrag vorsehen. Es ist aber höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob diese Klausel wirksam ist, ob also der Stellplatzvertrag dann wirklich separat kündbar ist.

  • separat von beiden Seiten kündbar sein.
  • nur zusammen mit dem Wohnraummietvertrag kündbar sein
• Was gibt es zur Einbauküche zu regeln?

  Eine vorhandene Einbauküche sollte im Vertrag benannt werden. Wenn der Mieter für Reparaturen und Instandhaltung der Küche zuständig sein soll, ist die Küche nur leihweise zu überlassen, also gleichsam ohne separate Gegenleistung. Ist die Einbauküche hingegen Bestandteil des Mietvertrages, ist der Vermieter für Reparaturen und Instandhaltung zuständig.

  • Es ist keine Einbauküche vorhanden.
  • Eine Einbauküche wird nur leihweise überlassen.
  • Eine Einbauküche ist Bestandteil des Mietvertrages.

  Beide Alternativen der Überlassung einer Einbauküche haben Vor- und Nachteile. Ist die Küche normaler Bestandteil des Mietvertrages, hat der Vermieter für notwendige Reparaturen, ggfls. für Ersatz zu sorgen, was bei anfälligen Elektrogeräten teuer werden kann. Daher wird vor allem bei einer älteren Einbauküche empfohlen, diese nur leihweise zu überlassen. Dann muss sich der Mieter selbst um Reparaturen kümmern. Problematisch kann dies bei streitigen Minderungen oder einer Mieterhöhung werden, weil dann u.U. die Einbauküche zulasten des Vermieters nicht berücksichtigt wird.

• Ist das Mietobjekt (teilweise) möbliert?

  Es werden spezielle Vorschriften für das Mobiliar in den Vertrag eingefügt. Die Möblierung rechtfertigt in der Regel auch einen höheren Mietzins.

  • Nein
  • Ja
• Darf der Mieter in dem Mietobjekt ein Gewerbe betreiben (teilgewerbliche Nutzung)?

  Die Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung ist im Vertrag anzugeben. Außerdem finden sich dann zusätzliche Regelungen. 

  Als Vermieter dürfen Sie die gewerbliche Nutzung nur zulassen, wenn diese auch bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zulässig ist. Außerdem muss die Teilungserklärung bei Wohnungseigentum die gewerbliche Nutzung zulassen.

  • Ja
  • Nein

  Die Erlaubnis der gewerblichen Nutzung sollte vom Vermieter wohlüberlegt sein. Der Vermieter sollte prüfen, ob er wirklich dem Mieter die gewerbliche Nutzung erlauben kann, denn der Mieter hat dann Anspruch auf Gewährung vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter muss dann dafür sorgen, dass alle objektiven (nicht die subjektiven) Voraussetzungen für die Ausübung des Gewerbes vorliegen.

• Bitte beschreiben Sie kurz das zulässige Gewerbe

  Das Gewerbe sollte so präzise wie möglich angegeben werden.
• Handelt es sich um eine Eigentumswohnung?

  Eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes liegt vor, wenn es eine sog. Teilungserklärung gibt und jede Wohnung als Sondereigentum ausgebildet ist. Dann ist jede Wohnung isoliert veräußerlich. Die Vermietung einer Eigentumswohnung zieht einige spezielle rechtliche Regelungen nach sich, bspw. zu Betriebskosten und zur Geltung von Beschlüssen der Gemeinschaft.

  • Ja, die Wohnung ist Bestandteil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Nein, das Gebäude ist nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

  Die Eigentumswohnung ist dadurch gekennzeichnet, dass es eine Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung gibt und die verschiedenen Wohnungen (idR) unterschiedlichen Eigentümern gehören. Jedem Wohnungseigentümer ist ein Miteigentumsanteil zu geschrieben.

• Soll der Vertrag befristet oder unbefristet sein?

  Der befristete Vertrag ist grundsätzlich von keiner Seite kündbar! Er läuft erst mit Ende der Frist aus. Das Gesetz lässt nur unter engen Voraussetzungen (§ 575 BGB) eine Befristung zu. Liegt keiner dieser Gründe vor, gilt der Vertrag als unbefristeter Vertrag, ist also jederzeit kündbar. Allerdings kann der Vermieter nur aus bestimmten Gründen kündigen, so dass der Mieter in diesem Fall faktisch unbegrenzt bleiben kann.

  • unbefristet
  • befristet

  Eine Befristung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

  Der Grund ist präzise im Vertrag anzugeben (dazu die nächste Frage). Wird der Grund nicht angegeben oder liegt er tatsächlich nicht vor, kann der Mieter Umwandlung des Vertrages in einen unbefristeten Mietvertrag verlangen!

• Als Grund für die Befristung gibt der Vermieter an, nach Ablauf der Mietzeit

  Hier ist nun erst einmal abstrakt anzugeben, welcher Befristungsgrund vorliegt, bevor dieser bei der nächsten Frage individuell zu beschreiben ist.

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

  erste Alternative: absehbarer Eigenbedarf, der Vermieter selbst oder Angehörige (nach der Rechtsprechung auch Nichten/Neffen) möchte nach Ablauf der Frist einziehen.

  zweite Alternative: der Vermieter plant eine Sanierung bzw. einen Umbau, wobei geplant ist, die Räume dabei umzugestalten

  dritte Alternative: ein Angestellter des Vermieters soll einziehen.

• Konkret liegt folgender Befristungsgrund vor:

  bitte geben Sie konkret an, wer wann warum einziehen will (erste Alternative) oder wann welche Sanierungsarbeiten anstehen und wie die Wohnung dabei umgestaltet werden soll. Ihre Angaben werden nicht auf Rechtswirksamkeit oder Plausibilität geprüft!
• Soll ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart werden?

  Kündigungsausschluss bedeutet, dass sowohl Mieter, als auch Vermieter während dieser Zeit (maximal vier Jahre) den Vertrag nicht kündigen dürfen. Der Kündigungsausschluss bewirkt also eine Mindestmietzeit. Die außerordentliche Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzug oder anderer Pflichtverletzungen, bleibt möglich. 

  • Nein
  • Ja
• Wie lange soll die Kündigung ausgeschlossen sein?

  Der Zeitraum beginnt mit Abschluss des Vertrages, nicht mit Vertragsbeginn, denn nach der Rechtsprechung ist der Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre (= 48 Monate) ab Datum des Vertragsschlusses möglich. 

  • Dauer in Monaten
• Wollen Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren?

  Die Staffel- und Indexmiete steigt maximal einmal im Jahr, bei der Staffelmiete um den im Vertrag festgelegten Betrag, bei der Indexmiete um die Erhöhung des Index´ der Lebenshaltungskosten. Dieser wird monatlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht. Die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist bei Staffel- oder Indexmiete ausgeschlossen. Eingeschränkt möglich bleiben bei der Indexmiete Erhöhungen nach Modernisierung. 

  Wird keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter unter den strengen gesetzlichen Voraussetzungen aller 15 Monate (§ 558 I BGB) den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Dieses Verfahren ist formell anspruchsvoll und konfliktträchtig. Bei der Staffelmiete besteht Kalkulationssicherheit, wobei die Erhöhung hinter der allgemeinen Mietentwicklung zurückbleiben oder darüber hinausgehen kann. Das kann auch bei der Indexmiete passieren. Bei der Indexmiete kommt auch eine Reduzierung in Betracht, wenn der Index fällt!

  Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist die Indexmiete unzulässig!

  • weder Staffel-, noch Indexmiete
  • Staffelmiete
  • Indexmiete

  Wird weder eine Indexmiete noch eine Staffelmiete vereinbart, bleibt die Miete grundsätzlich unverändert. Dann kommte eine Erhöhung nur in Frage, wenn die ortsübliche Miete höher ist. Bei der Staffelmiete sind die jeweilige Miethöhe und die jährliche Erhöhung sowie die Zeiträume, in denen eine Miete unverändert bleibt, exakt aufzunehmen. Die Staffelmiete kann beliebig lang vereinbart werden. Bei Vereinbarung einer Indexmiete bleibt diese ebenfalls jeweils ein Jahr unverändert. Die Anpassung darf nur entsprechend dem Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamtes erfolgen. Der Vermieter muss also diesen Index und die Fristen immer im Auge behalten, zumal die Erhöhung ein entsprechendes schriftliches Verlangen voraussetzt. Sinkt der Index ausnahmsweise, hat der Mieter Anspruch auf Reduzierung der Miete!

  Die Mietpreisbremse hindert die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex nicht, sehr wohl aber - wenn die Voraussetzungen vorliegen - die Staffelmieterhöhung!

  Bei Neuvermietung mit über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbartem Mietzins ist also die Indexmiete zu empfehlen.

• Um wieviel Prozent soll der Mietzins jährlich steigen?

  Bitte geben Sie an, um wieviel Prozent die Miete jährlich steigen soll. Die Miete steigt dann automatisch, ohne dass noch Erklärungen abzugeben wären.

  • jährliche Steigerung
• Wie wird das Mietobjekt beheizt?

  Ihre Antwort entscheidet über Regelungen im Vertrag zur Beheizung selbst und zu den Kosten der Beheizung.

  • Zentralheizung
  • Fernwärme
  • die Wohnung wird durch eine Anlage in der Wohnung beheizt
  • es gibt keine Heizungsanlage

  Bei der Fernwärme kommt die Wärme von außen (etwa von den Stadtwerken), während die Zentralheizung in der Regel im Objekt oder in unmittelbarer Nähe betrieben wird. Eine Heizquelle in der Wohnung betreibt der Mieter auf eigene Kosten.

• Wie wird das Wasser erwärmt?
  • zentrale Warmwassererzeugung
  • Versorgung mit Warmwasser erfolgt über Fernwärme
  • Warmwassererzeugung über eine Anlage in der Wohnung
  • Warmwasser wird nicht bereitgestellt
• Folgendes wird für die Betriebskosten vereinbart:

  Hier ist zu entscheiden, ob die Betriebskosten als Pauschale ausgewiesen (und nicht abgerechnet) oder ob - was die Regel ist - der Mieter monatliche Vorauszahlungen leistet, die separat jährlich abgerechnet werden. Betriebskosten sind z.B. die Grundsteuer, Hauswart, Gartenpflege, Straßenreinigung und Winterdienst, Versicherungen, Müllentsorgung, u.U. Fernsehempfang usw.. Verbrauchsabhängige Kosten sollten (Wasserver- und entsorgung) oder müssen (Heizung, Warmwassererzeugung) nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden.

  • Der Mieter zahlt monatliche Vorauszahlungen. Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet.
  • Die Nebenkosten werden nicht abgerechnet, sondern mit einem monatlichen Pauschalbetrag abgegolten (Inklusivmiete).
• Welche Betriebskosten werden jährlich abgerechnet bzw. sind in der Pauschale enthalten?

  Voreingestellt und üblich ist, dass der Mieter sämtliche unter § 2 Nr. 1-16 Betriebskostenvereinbarung trägt. Wenn der Mieter darüber hinaus weitere Kosten übernehmen soll, sind diese hier anzugeben, andernfalls können sie nicht berechnet werden. Selbstredend sollten Sie nur zusätzliche Betriebskosten auswählen, die auch tatsächlich anfallen. Wenn Sie weitere, hier nicht genannte Betriebkosten umlegen wollen, tragen Sie diese im entsprechenden Feld bitte ein. Kosten der Instandsetzung oder -haltung dürfen dem Mieter nicht belastet werden. 

  • sämtliche unter § 2 Nr. 1-16 der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten
  • Kosten der Überprüfung und Wartung der elektrischen Anlagen und Einrichtungen
  • Kosten der regelmäßigen Überprüfung von Gasleitungen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Feuerlöschern und sonstigen Feuerschutzeinrichtungen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Rauch- und Brandmeldeanlagen
  • Kosten der Überprüfung und Wartung von Alarm- und Blitzschutzanlagen
  • Kosten der Reinigung der Dachrinnen
  • Kosten der Dachrinnenheizung
  • Kosten für die Reinigung des Öltanks der Heizungsanlage
  • Kosten notwendiger Ungezieferbekämpfung
  • Wartung des Tiefgaragentores
  • Wartung und Überprüfung des Doppelparkers / KfZ-Aufzuges
  • Entsorgung von Sperr- und Sondermüll
  • folgende weitere Betriebskosten:

  Sofern Sie die Übernahme weiterer Betriebskosten durch den Mieter vereinbaren wollen, ist darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung derartige Klauseln kritisch hinterfragt. Betriebskosten sind nur die Kosten, die im Rahmen der Benutzung periodisch (nicht unbedingt jährlich, aber regelmäßig) anfallen und nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes dienen. Diese obliegt nämlich dem Vermieter und wird bereits durch die Miete selbst abgedeckt. So ist es beispielsweise nicht möglich, den Mieter an der Erneuerung bestimmter Teile des Hauses oder dem Wechseln von Glühlampen zu beteiligen. Andererseits können Wartungsarbeiten durchaus übertragen werden. Die Eintragung sollte also etwa lauten: "Kosten des Betriebes und der Wartung von ....".

• Nach welchem Maßstab sollen die Betriebskosten umgelegt werden?

  Wenn im Vertrag dazu nichts vereinbart wird, erfolgt die Umlage gemäß § 556a I BGB nach dem Verhältnis der Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen sollten die Kosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden, wenn die Hausgeldabrechnung diesen Umlagemaßstab vorsieht, da der Eigentümer nur dann die Abrechnung weiterleiten kann. Es empfiehlt sich, hierzu im Zweifel beim Verwalter nachzufragen. Es sind auch andere Abrechnungsmaßstäbe denkbar - sogar für jede Betriebskostenart einzeln. Dann muss aber auch so abgerechnete werden. 

  • nach Miteigentumsanteilen (MEA) nur bei Wohnungseigentum möglich!
  • nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit
  • nach dem Verhältnis der Anzahl der Einheiten im Objekt
  • nach einem anderen, hier nicht genannten Umlageschlüssel.

  Nach dem Vertrag ist der Vermieter immer berechtigt, den Umlageschlüssel für die Zukunft zu ändern, wenn der neue Schlüssel nicht gegen gesetzliche Regeln verstösst.

• Sollen auch die Heiz-, Kalt- und Warmwasserkosten in der Pauschale enthalten sein oder werden diese verbrauchsabhängig ermittelt

  Wichtig: die verbrauchsabhängige Abrechnung ist nach der Heizkostenverordnung (HeizkVO) gesetzlich vorgeschrieben! Es gibt nur wenige Ausnahmen, geregelt unter § 11 der HeizkVO

  • Die Heizkosten und die Kosten des Kalt- und Warmwassers werden verbrauchsabhängig ermittelt
  • Der Verbrauch wird nicht erfasst und diese Kosten werden nicht verbrauchsabhängig ermittelt.
• Soll eine Kaution vereinbart werden?

  Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, eine Kaution zu vereinbaren.

  • Ja
  • Nein

  Sie können als Vermieter gemäß § 551 BGB eine Kaution verlangen. Gesichert sind bei preisfreiem Wohnraum die Mietzahlungen, die Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen und auch etwaige Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, etwa bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Räume.

  Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Miete (ohne Nebenkosten) betragen. Die Vereinbarung einer höheren Kaution ist unwirksam und führt regelmäßig dazu, dass der Vermieter überhaupt keine Kaution verlagen kann. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Geldinstitut vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen. Hierauf hat der Mieter einen Anspruch, so dass der Vermieter die Kaution getrennt anlegen sollte.

• Welche Art der Kaution?

  Hier wählen Sie aus, in welcher Form der Mieter die Kaution stellt. Üblich und mit dem geringsten Aufwand verbunden ist die Verpfändung eines Sparguthabens des Mieters. Praktikabel ist auch die (Bank)-Bürgschaft. Diese beiden Kautionsformen schützen auch vor dem Abschmelzen des Kautionsbetrages durch Negativzinsen oder Verwahrentgelte der Banken!

  • Einzahlung auf Kautionskonto
  • Barkaution
  • Bürgschaft
  • Verpfändung eines Guthabens

  Die Barkaution (Bargeld oder Überweisung) ist vom Vermieter von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen (extra Konto)!

• Übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen?

  Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten dürfen dem Mieter unter bestimmten Einschränkungen auferlegt werden. 

  • Ja
  • Nein
• Wird dem Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben?

  Nach der Rechtsprechung setzt die Wirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde oder - wenn das nicht der Fall ist - dem Mieter ein "angemessener" Ausgleich gewährt wird.

  • Ja
  • Nein
• Dem Mieter wird folgender Ausgleich gewährt, weil die Räumlichkeiten nicht renoviert sind:

  Hier tragen Sie ein, wie hoch die Entschädigung ist, die der Mieter erhält, weil er die Schönheitsreparaturen übernimmt, obwohl er das Objekt unrenoviert übernommen hat. Der Höhe nach sollte die Entschädigung die fehlende Renovierung angemessen berücksichtigen, also etwa den geschätzten Aufwand (Material + Eigenleistungen) umfassen.

  Bitte beachten Sie, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.

• Soll der Mieter - gegebenfalls im Turnus mit anderen Nutzern - gemeinschaftliche Bereiche (Treppenhaus, Außenbereiche) reinigen bzw. von Schnee und Eis freihalten?
  • Nein
  • Ja
• Soll am Schluss des Vertrages ein Feld für individuelle Vereinbarungen vorgesehen werden?

  Sie können weitere Absprachen mit dem Mieter schriftlich festhalten.

  • Nein, danke
  • Ja, ich werde weitere Regelungen aufnehmen.
• Soll eine Hausverwaltung im Vertrag angegeben werden?

  Wenn eine Hausverwaltung tätig ist, kann diese sogleich im Vertrag genannt werden, damit der Mieter weiß, an wen er sich bei Problemen wenden muss.

  • Ja, der Vermieter wird durch eine Hausverwaltung vertreten, die im Mietvertrag genannt werden soll
  • Nein, eine Hausverwaltung soll nicht angegeben werden
• Die konkreten Daten (Namen, Miethöhe usw.) möchte ich

  Bei Bejahung der Frage können Sie die konkreten Mietvertragsdaten, wie Namen der Vertragspartner, Adressen, Beginn und ggfls. Ende, Höhe des Mietzinses und der Kaution, Konto usw. im Folgenden eingeben. Ihr Vertrag wird Ihnen dann unterschriftsreif zur Verfügung gestellt. Selbstverständlich werden die Daten verschlüsselt übertragen und absolut vertraulich behandelt. Wir verweisen auf unsere Datenschutzerklärung. Sie müssen auch nicht alle Fragen beantworten. Wenn Sie Angaben nicht eintragen, bleiben die Felder im Vertrag frei.

  Sie erhalten den Vertrag als Word- und pdf-Dokument. Im Word-Dokument können Sie später also immer noch Änderungen vornehmen.

  Wenn Sie die Daten nicht eingeben möchten, füllen Sie den Vertrag später bitte selbst aus.

  • jetzt gleich eingeben.
  • nocht nicht eingeben, sondern erst im zugesandten Formular ergänzen.
• Bitte geben Sie die Adresse und die Lage des Mietobjektes an:

  Hier ist zunächst die vollständige Adresse (Straße, Hausnummer, Postleitzahl) einzutragen. Weiter ist die Nummer (sofern vorhanden) sowie die Lage anzugeben.

  • Strasse, Hausnummer
  • Postleitzahl Ort
  • Lage, Wohnungsnummer o.ä.
• Bitte bezeichnen Sie das/die Zimmer:
• Bitte geben Sie nähere Einzelheiten an, bswp. Anzahl der Zimmer, Küche, Bad, sonstiges, ggfls. Bezeichnung des Kellers

  Was Sie hier formulieren, wird so 1:1 in den Vertrag übernommen. Hierher gehören also keine Wünsche oder vertraglichen Regelungen, sondern allein konkrete Beschreibungen der Mietsache. Die Wohnung sollte so konkret beschrieben werden, dass sie eindeutig identifizierbar ist. Die Größe muss nicht angegeben werden, aber die Anzahl der Zimmer ist durchaus sinnvoll. Auch sollte ein mitvermieteter Abstellraum oder Keller angegeben werden.
• Bitte geben Sie Namen und Adresse des Vermieters an:

  Der Vermieter ist hier mit Vor- und Zunamen bzw. bei einer Firma mit vollständiger Angabe des Firmennamens einschließlich Zusätze (GmbH) sowie mit der Adresse anzugeben.

  • Name, Vorname, ggfls. Firma
  • Straße, Hausnummer
  • Postleitzahl, Ort
  • ggfls. weitere Angaben (Tel., Vertreter o.ä.)

  Wichtig ist bei juristischen Personen (GmbH, OHG, GbR) die Angabe des Vertreters mit Vor- und Zunamen. Bei Erbengemeinschaften, Miteigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt eine Bezeichnung, die eine eindeutige Identifizierung zulässt, bspw. Erbengemeinschaft nach Klaus E., Grundstücksgemeinschaft Badstraße 12 usw. Unerläßlich ist dann jedoch die Angabe des Vertreters. Dieser muss eine natürliche Person sein und sollte mit Vor- und Zunamen und Adresse angegeben werden.

• Bitte geben Sie den/die Namen und (bisherige) Adressen der Mieter an

  Der Mieter ist vollständig und mit Vor- und Zunamen sowie unter Angabe der (bisherigen) Anschrift zu bezeichnen. Empfehlenswert ist zusätzlich die Angabe des Geburtsdatums. 

  • 1. Mieter: Name, Vorname
  • Straße, Hausnummer
  • Postleitzahl, Ort
  • weitere Angaben (Geburtsdatum, Ausweisnummer)
  • 2. Mieter: Name, Vorname
  • Straße, Hausnummer
  • Postleitzahl Ort
  • weitere Angaben (Geburtsdatum, Ausweisnummer)

  Hier sollten alle in die Wohnung einziehenden Erwachsenen angegeben werden. Kinder sind nicht anzugeben; sie leiten ihr Nutzungsrecht von den Eltern ab. Bei Paaren (auch bei Ehepaaren) sollten beide Namen angegeben werden, denn nur die hier genannten Personen haften für den Mietzins.

• Wann soll die Mietzeit beginnen?

  Bitte tragen Sie das Datum ein, an dem der Mietvertrag beginnen soll. An diesem Tag sollten Sie die Wohnung übergeben. Ab diesem Tag hat der Mieter zu zahlen. Regelmäßig beginnt ein Mietvertrag am Monatsersten. 

  • Datum
• Das Mietverhältnis endet am

  Bitte tragen Sie das Datum ein, zu dem der Vertrag enden soll. Bis dahin kann keine Seite kündigen. Zu diesem Termin endet der Vertrag, ohne dass es einer Kündigung bedarf. 
• Bitte geben Sie Nummer oder Lage der Garage bzw. des Stellplatzes an:
• Bitte geben Sie die monatliche Miete an

  Im ersten Feld ist die (Nettokalt-) Miete, also ohne Nebenkostenvorauszahlungen, in das weitere Feld die Nebenkostenvorauszahlung bzw. die Pauschale einzutragen.

  • Mietzins
  • Nebenkosten­vorauszahlung bzw. Nebenkostenpauschale

  Die Summe der Einzelmieten ergibt (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) den vom Mieter zu zahlenden Betrag. Bedenken Sie, dass die Zahlungspflicht anteilig bei Kündigung der Nebengelasse entfällt, wenn Sie die isolierte Kündigung zulassen (s.o).

• Bitte geben Sie gegebenenfalls die Vorauszahlung für Heizkosten und/oder Warmwasserbereitung an

  Bitte tragen Sie hier die Vorauszahlung für Heizkosten und/oder Warmwasserkosten ein, wenn diese Kosten abgerechnet werden

  • Vorauszahlung
• Wie hoch ist der separate Mietzins für den Stellplatz bzw. die Garage?

  Lassen Sie das Feld leer, wenn kein separater Mietzins für den Stellplatz ausgewiesen werden soll. Dann ist natürlich die Miete für die Garage im Mietzins für die Wohnung enthalten.

  • Mietzins

  Häufigist zu empfehlen, den Mietzins für die Garage separat auszuweisen, da dann der Mietzins für die Wohnung / das Haus geringer ist, was bei einer Mieterhöhung Vorteile bringen kann. Dies hängt davon ab, ob bspw. der Mietspiegel Stellplätze berücksichtigt. Je nach Ausgestaltung des jeweiligen Mietspiegels kann aber auch eine Gesamtmiete wirtschaftlicher sein.

• In welcher Höhe soll der Mieter eine Kaution stellen?

  Geben Sie hier die Summe in Euro ein. Die Kaution darf nicht höher als drei monatliche Kaltmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) sein. 

  • Kaution
• Hier können Sie das Konto angeben, auf das die Miete gezahlt werden soll:

  Hier können Sie die Kontodaten des Vermieters eintragen, damit sie in den Mietvertrag aufgenommen werden. Lassen Sie die Antworten frei, können Sie diese Daten später im Vertrag nachtragen.

  • Kontoinhaber:
  • IBAN:
  • BIC:
  • Bank:
• Bitte geben Sie die Daten der Hausverwaltung ein:
• Bitte formulieren Sie hier die besonderen Vereinbarungen:

  Tragen Sie hier ein, was mit dem Mieter außerdem vereinbart werden soll. Der Inhalt dieser Vereinbarungen und deren Rechtswirksamkeit werden nicht überprüft!

Hinweis für die kostenlosen Beispiel-Vorlagen, welche auf dieser Seite zum Ausdrucken heruntergeladen werden können:

Wie alle anderen kostenlos aus dem Internet zu ladenden Formulare enthält dieses Formular die wesentlichen für die Wirksamkeit eines Vertrages notwendigen Klauseln. Die wichtigen Regelungen hingegen, die dem Vermieter eine günstige Position verschaffen, können wir Ihnen nur liefern, wenn Sie die Abfrageroutine durchlaufen. Dies hat seinen Grund darin, dass diese Regelungen sich nur dann wirksam gestalten lassen, wenn wichtige Eckpunkte und Daten bekannt sind. Deshalb empfehlen wir stets die Erarbeitung eines individuellen Vertrages.

Bei einem individuellen Vertrag können hingegen die für Ihre Situation maßgeblichen Umstände berücksichtigt werden.
Zudem wird nur dort größter Wert auf Einarbeitung der aktuellen Rechtsprechung gelegt - so dass man einen aktuellen, rechtsgültigen Vertrag erwarten kann.

Ein einfacher Mustervertrag/Einheits-Mietvertrag ist immer nur ein allgemeingültiger Vordruck und passt nie genau auf den jeweiligen Zweck, sondern muss in Eigenregie angepasst werden um allen Punkten gerecht zu werden. Solche mehr oder weniger formlosen Verträge entfalten nicht selten eine unerwünschte Wirkung wenn es zu Streitfällen kommt und sich die Gegenseite auf ungültige Passagen beruft.

Die Nutzung der Formulare und Mietvertragsentwürfe erfolgt auf eigenes Risiko. Der Nutzer hat eigenveranwortlich zu entscheiden, ob er fachmännischen Rat zur Vertragsgestaltung einholt.